Information to Government on Boundaries
Buddhi Narayan Shrestha
Filed under: Uncategorized | 12 Comments »
नेपालमा अचल सम्पत्तिको मूल्यांकनमा एकरूपता देखिँदैन । घरजग्गा मूल्यांकनकर्ताको अक्षमता तथा वित्तीय संस्थाकै वित्तीय स्वार्थका कारण पनि घरजग्गा मूल्यांकनमा बेथिति बढ्दै गएको देखिएको छ । जसका कारण एकातिर वित्तीय संस्था धराशयी हुँदै गएका छन् भने अर्कोतिर भूमि व्यवस्थापन जटिल बन्दै गएको छ । यद्यपि, घरजग्गा मूल्यांकनमा देखिएको बेथितिको मुख्य कारण भने नीति–नियमको अभाव नै हो । नेपालमा घरजग्गा मूल्यांकन क्षेत्रमा देखिएको बेथिति अन्त्यका लागि के गर्नुपर्छ भन्ने विषयमा सीमाविद् एवं नापी विभागका पूर्वमहानिर्देशक बुद्धिनारायण श्रेष्ठले यस्तो बताए :
घरजग्गा र मूल्यांकन
जग्गा नापजाँच ऐन २०१९ दफा २ (क) अनुसार जग्गा भन्नाले घर, बागबगैँचा, रूख, कारखाना, ताल, पोखरी इत्यादि भएको सबै किसिमको जग्गा सम्झनुपर्छ । घरजग्गा भन्नाले घर तथा जग्गा र यससँग सम्बन्धित अन्य प्राकृतिक स्रोत (बाली, खनिज आदि) बुझिन्छ ।
त्यस्तै घरजग्गा तथा भौतिक संरचनाको बिक्री, बन्धक, भाडा, आम्दानीका निम्ति चलनचल्तीको मूल्य निर्धारण गर्नु अथवा विभिन्न प्रविधि र अवधारणा अवलम्बन गरेर कुनै पनि अचल सम्पत्तिको निष्पक्ष विश्लेषण गरी सही मूल्य यकिन र निर्धारण गर्ने प्रक्रिया नै मूल्यांकन हो । जसमा अचल वस्तुको भावनात्मक महत्वको पनि लेखाजोखा गरिन्छ । यो एउटा व्यावसायिक काम हो । मूल्यांकन गर्ने तरिका अर्थशास्त्रका सिद्धान्तसँग गासिएको हुन्छ । माग–आपूर्ति, दरभाउ–मूल्य आदि कुरा मूल्यांकनसँग सम्बन्धित छन् । शिक्षा, तालिम, सिद्धान्त र अभ्यास यसको मेरुदण्ड हो ।
किन गरिन्छ मूल्यांकन
घरजग्गाको मूल्यांकन विभिन्न कामका लागि गरिन्छ । अचल सम्पत्ति तत्काल खरिद–बिक्री गर्नुपरेमा, जग्गा प्राप्ति र अधिग्रहणमा मुआब्जा वितरण गर्नुपरेमा, जग्गाधनी र मोहीबीच जग्गा बाँडफाँड गर्नुपरेमा घरजग्गाको मूल्यांकन गरिन्छ । साथै जमिनको स्वामित्व हक हस्तान्तरण गर्नुपरेमा, वाणिज्य बैंकहरूमा कर्जा प्रवाहका लागि धितो बन्धक राख्नुपरेमा, अर्धन्यायिक तथा अदालतमा अभियुक्तको जेथा जमानी बस्नु र अख्तियार दुरुपयोग अनुसन्धान आयोगमा धरौटी राख्नुपरेमा पनि घरजग्गाको मूल्यांकन गरिन्छ ।
त्यस्तै, घरजग्गा भाडामा लिनु–दिनुपरेमा, महानगर, उपमहानगर, नगर, गाउँपालिकामा स्थानीयबाट कर प्रयोजनका लागि पनि घरजग्गाको मूल्यांकन गरिन्छ । सम्पत्ति कर मूल्यांकनका लागि (नगरपालिका स्थानीय निकाय), बिमा गर्नुपरेमा, बैंकले घरजग्गा लिलाममा चढाउनुपरेमा, क्यापिटल गेन ट्याक्सका लागि, जग्गा बन्डापत्र गर्नुपरेमा, शैक्षिक ऋण हासिल गर्न र विदेश जानका लागि पनि मूल्यांकन गरिन्छ ।
कसले गर्छ मूल्यांकन
घरजग्गा मूल्यांकनका लागि घरजग्गा मूल्यकर्ता भनेर छुट्टै व्यक्ति तोकिएको छ । बैंकहरूले सिभिल इन्जिनियर र ओभरसियरलाई घरजग्गा मूल्यांकनकर्ताका रूपमा नियुक्त गर्ने गरेका छन् । सामान्यतया अचल सम्पत्तिको मूल्य निर्धारण गर्नेसम्बन्धी शिक्षा र तालिम लिएको, अनुभव प्राप्त गरेको व्यक्तिले नै मूल्यांकनकर्ताका रूपमा काम गर्दै आएका छन् ।
जसले सम्भाव्य अध्ययन गरेर अचल सम्पत्तिसम्बन्धी विज्ञ (अब्बल) सल्लाह परामर्श प्रदान गर्न सक्छ । त्यस्तै, घरजग्गाको वास्तविक धनीलाई निष्पक्ष मूल्यांकनको तथ्यांक र प्रतिवेदन प्रदान गर्छ । मूल्यांकनकर्ताले मूल्य अवीस्कार गर्दैन । तर, बजारको गतिविधिको वर्तमान अवस्थाको व्याख्या गर्दै वर्तमान मूल्य निर्धारण गर्न कोसिस गर्छ । मूल्यांकनकर्ता राज्यको ऐन–कानुनको परिधिभित्र रहेको हुन्छ ।
नेपालमा घरजग्गाको मूल्यांकन
नेपालमा विगत तीन दशकदेखि घरजग्गाको मूल्यांकन प्रक्रिया सुरु भएको हो । नेपाल बैंकले घर व्यवहार र कलकारखाना स्थापनाका लागि घरजग्गा धितो लिन थालेपछि मूल्यांकन प्रक्रिया सुरु भएको हो । पछि नेपालमा स्थापना भएका अन्य वाणिज्य बैंकहरूले पनि धितोमा कर्जा लगानी गर्न थाले । जसका कारण मूल्यांकनको आवश्यकता झनै बढ्दै गयो । त्यस्तै, मालपोत कार्यालयले जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन प्रयोजन सुरु गरेपछि मूल्यांकन समिति नै गठन भयो ।
मूल्यांकनमा बेथिति
नेपालमा घरजग्गा मूल्यांकन प्रक्रियामा भिन्नता देखिएको छ । एउटै जग्गाको मूल्यांकन पनि फरक–फरक हुने गरेको छ । पूर्वप्रहरी महानिरीक्षक अच्युतकृष्ण खरेलविरुद्ध अनियमित ढंगले बढी सम्पत्ति कमाएको भनेर अख्तियारमा मुद्दा परेको थियो । घरजग्गा मूल्यांकनकर्ताले खरेलको सप्तरीको जग्गाको ०६८ सालमा १ करोड ७२ लाख रुपैयाँ मूल्यांकन ग-यो । तर, सोही समयमा अख्तियारले भने २ करोड ५७ लाख रुपैयाँ मूल्यांकन ग-यो ।
त्यस्तै विशेष अदालतले १ करोड ९० लाख रुपैयाँ कायम ग-यो । त्यस्तै, पूर्वप्रहरी महानिरीक्षक ओमविक्रम राणाविरुद्ध अख्तियारमा जेथा जमानीका सम्बन्धमा परेको उजुरीमा राणाको नगरकोटको जग्गा मूल्यांकनकर्ता इन्जिनियरले १ करोड १४ लाख रुपैयाँ मूल्यांकन ग-यो । तर, सर्वोच्च अदालतको मूल्यांकनकर्ताले त्यही जग्गा त्यसै वर्ष ५६ लाख रुपैयाँ मात्र मूल्यांकन ग-यो ।
घरजग्गा मूल्यांकनको आधार
घरजग्गा मूल्यांकन गर्ने निश्चित आधार छ । सडकको स्तर, दूरी, चौडाइ जग्गाको मोहडा र स्वरूप, जग्गाको जोखिम, सवारीसाधन आवागमनको मात्रा, पूर्वाधार सुविधा (खानेपानी, ढल निकास, विद्युत्, टेलिफोन) सेवा प्रवाह हुने सरकारी निकायसँगको पहुँच, बजार, अस्पताल, खुला क्षेत्र, पार्क, मनोरञ्जन स्थल, विद्यालय उपलब्धता, नगर विकास तथा निजी क्षेत्रबाट विकसित जग्गा प्लटिङ तथा प्लानिङ, बजार विस्तार हुन सक्ने सम्भाव्यता, श्रमशक्तिको उपलब्धता, भू–उपयोगिता तथा जग्गाको गुणस्तरका आधारमा घरजग्गाको मूल्यांकन गरिन्छ ।
किन हुन्छ मूल्यांकनमा भिन्नता ?
फरक–फरक मूल्यांकनकर्ताले गरेको अचल सम्पत्तिको मूल्यांकन फरक–फरक पाइने गरेको छ । यसको मुख्य कारण मूल्यांकनकर्तामा उचित क्षमता नहुनु हो । मूल्यांकनकर्तामा आवश्यक शैक्षिक योग्यता, तालिम तथा अनुभव नभएका कारण मूल्यांकनमा फरक आउने गर्छ । त्यस्तै वित्तीय संस्थाहरूको आफ्नो वित्तीय स्वार्थका कारण पनि मूल्यांकनमा भिन्नता आउँछ ।
वित्तीय संस्थाका कर्मचारी र ऋणीबीचको मिलेमतो र मूल्यांकनकर्ताको समझदारीमा कम मूल्य भएको अचल सम्पत्तिलाई बढी मूल्यांकन गरी कर्जा प्रवाह गर्ने नेपालमा प्रचलन छ । त्यस्तै, वित्तीय संस्थाले कर्जा प्रदान गर्दा जग्गाको लालपुर्जा, नक्सा र जमिन नभिडाउनु हो । वित्तीय संस्थाहरूले नक्साका आधारमा जग्गाको मूल्यांकन गरिदिन्छन् । कतिपय अवस्थामा नक्सा भएको बाटो वास्तविक क्षेत्रमा गएर हेर्दा नभएको भेटिन्छ । बाटो खोलाले बगाएको हुन्छ । यस्तो अवस्थामा जग्गाको मूल्यांकन कम हुन्छ । तर, मूल्यांकनकर्ताले नक्साका आधारमा नै पनि मूल्यांकन गर्छन् ।
ऐन र नियमावली बनाउनुपर्छ
घरजग्गा मूल्यांकनसम्बन्धी अहिलेसम्म ऐन बन्न सकेको छैन । जग्गा नापजाँच ऐन २०१९, भूमिसम्बन्धी २०२२ आधारमा नै घरजग्गाको मूल्यांकन हुँदै आएको छ । यो ऐनमा पनि जग्गाको वर्गीकरणको कुरा गरिएको छ । तर, मूल्य वर्गीकरणको कुरा भने छैन । मूल्यांकन पद्दतिको वैज्ञानिकता तथा एकरूपता ल्याउने हो भने मूल्यांकनसम्बन्धी ऐन र विनियमावली बनाउनुपर्छ ।
सरकारले मूल्यांकनकर्ताको शैक्षिक योग्यता, तालिम र अनुभव तोक्नुपर्छ । प्रमाणपत्र लिएका मूल्यांकनकर्तालाई मात्र मूल्यांकन गर्न दिनुपर्छ । प्रमाणपत्र लिँदा धितो राख्नुपर्छ । यदि मूल्यांकनकर्ताका कारणले सेवाग्राहीले नोक्सानी व्यहोर्नुपरेमा सोही रकमबाट क्षतिपूूर्ति दिलाइदिनुपर्छ । मूल्यांकनकर्ता इन्जिनियर र सर्भेयर विधा छुट्याउनुपर्छ । इन्जिनियरले घरको मूल्यांकन गर्छ भने सर्भेयर जग्गाको नाप गर्छ । यो दुवैको संयोजनमा मूल्यांकन गर्नुपर्छ ।
मूल्यांकर्ताको काउन्सिल गठन गर्नुपर्छ
आर्थिक गतिविधिमा विकृति हटाई शुद्ध र यथार्य मूल्यांकन गराउने हो भने मूल्यांकनकर्ता काउन्सिल गठन गर्नुपर्छ । जसको अध्यक्ष भूमि व्यवस्थापन मन्त्रालयको सचिव हुनुपर्छ । सदस्यमा स्थानीय विकास मन्त्रालय, भूमि व्यवस्थापन विभाग, सहरी विकास तथा भवन निर्माण विभाग, नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघ, घरजग्गा मूल्यांकनकर्ता संघ र नापी विभागका प्रतिनिधिलाई नियुक्त गर्नुपर्छ ।
श्रेष्ठ सीमाविद् एवं पूर्वमहानिर्देशक, नापी विभाग हुन् ।
Border Nepal Buddhi 